国内政策

一、旧改开启城镇化高质量发展，相关产业链直接受益

1.1 老旧小区改造纳入保障性安居工程，顶层设计推动项目加速

我国城镇化进入城市更新时代，老旧小区改造撬动存量市场开启高质量发展。我国城镇化水平经过 40 年的 快速发展，2020 年我国常住人口城镇化率达 63%，目前已经进入较快增长的中后期阶段。而在中高收入群体住 房需求基本解决、低收入群体住房需求通过保障房基本覆盖的背景下，我国城市发展正逐步从大规模增量建设 转为存量提质改造和增量结构调整并重的阶段，其中老旧小区改造为城镇化高质量发展的重要环节，将推动城 市发展从外延式扩张向内涵式发展转型。老旧小区位置优越、数量较大，与不完善的功能和较差的居住环境出现明显错配。据统计，全国目前有超 过 30 万个城镇老旧小区，涉及居民 7000 万余万户、4 亿余人，住宅建筑面积约为 60 多亿平方米。而老旧小区 多建于二十世纪八九十年代，往往房屋陈旧、建设标准低、功能不完善、居住环境差且很多是失管、弃管的小 区，但是它们地处核心区位，土地价值仍在不断升值；同时老旧小区还存在不少闲置用地、普通平房、仓库等， 利用效率低，需要把这些用地重新高效利用起来再开发，因此老旧小区改造是城市发展的必经之路。

中央政策奠定旧改基调，多项政策多方面加速旧改。从 2019 年开始，中央政府频频提及城镇老旧小区改造。 2019 年 7 月，在国新办政策吹风会上，正式将城镇老旧小区改造上升至国家层面，认定其为既保民生又稳投资 同时拉内需的重要民生项目；2020 年 4 月，国务院在常务会议上再次强调确定加大城镇老旧小区改造力度；2020 年 7 月，国务院下发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，《意见》就改造任务、完成进度、改 造内容进行了详细界定，要求到“十四五”期末力争基本完成 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务； 2021 年 3 月，国务院在《2021 年政府报告》中规划 2021 年全国新开工改造城镇老旧小区 5.3 万个。

从发展阶段来看，老旧小区改造正式纳入保障性安居工程，接力棚改持续促进经济内循环。2019 年前，老 旧小区改造就已经陆续在不同省份分散展开但体量较小，而 2019 年后，老旧小区改造被正式纳入保障性安居工 程，与棚户区改造、保障性住房建设共同分享中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算。棚户区改造与老旧 小区改造不同，前者通过拆除重建满足人民群众最基本的“住”的需要；后者则体现了人民群众对人居环境和 生活品质的更高要求。从 2019 年开始，我国棚户区改造数量大幅降低，预计到 2021 年改造数量将不足 100 万 套，棚户区改造接近尾声。而老旧小区改造登上历史舞台，相比较棚改，老旧小区改造力度更大，增速更快， 同时在资金支持方面，自老旧小区改造被纳入保障性安居工程中央预算内投资后，分配金额不断增大，占比不 断提高，2021 年分配金额占比超过 70%。对比棚改带来的经济效益，老旧小区改造更能在短期内带动投资快速 增长，现已成为惠及民生、扩大内需、助力稳增长的重要举措。

1.2 旧改项目开工超预期，拉动万亿级市场需求

从政策内容来看，老旧小区认定标准明确，改造内容主要分为三大类。在国务院新闻办公室于 2020 年 7 月 21 日举行国务院政策例行吹风会上，住建部副部长黄艳介绍：《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导 意见》（下称《指导意见》）整体规划了 2020 年~2025 年老旧小区的改造任务，明确了老旧小区的认定标准，界 定了老旧小区改造内容范围：何时改：到“十四五”期末，要力争基本完成 2000 年底前建成的需改造城镇老 旧小区改造任务。改哪些：重点改造 2000 年底前建成的 21.9 万个老旧小区。改什么：城镇老旧小区改造 内容可分为基础类、完善类、提升类 3 类，既包含供水、供电、排水、保暖等市政配套基础设施，还新增了光 纤入户、充电设施、智能快件箱以及幼儿园等完善类、提升类设施。

从投资强度来看，老旧小区改造关联行业众多，预计十四五期间将拉动投资及消费 5.8 万亿。老旧小区改 造产业链较长，前端涉及旧改方案设计，施工端涉及到外部改造，外部改造由市政配套基础设施改造、建筑公 共部位改造、公共服务设施改造组成，其中市政配套基础设施改造、建筑公共部位改造多为基础类改造项目， 确定性较强，竣工端多涉及到内部改造，其是由外部改造竣工后带动居民对自家房屋进行装修和家具、家电的 置换需求。因此，旧改关联了众多相关行业，进而带动周边经济增长，根据相关数据统计，每年我国通过城市 老旧小区改造可拉动区域经济 GDP 增长 2.5%～3.4%。国务院参事仇保兴在《对城镇老旧小区改造正当时》中 提到，经初步测算，“十四五”期间做好城市建设领域、扩大内需的重点工作可拉动投资和消费约 30 万亿元， 其中城镇老旧小区改造约 5.8 万亿元。

从发展现状来看，2020 年、2021 年连续两年超额完成目标，2021 年新开工数量同比大幅增长。2020 年为 老旧小区改造被纳入保障性安居工程的第一个完整年度，中央政府对其提出了较高要求，在 2020 年《政府工作 报告》中提出，全年计划新开工改造城镇老旧小区 3.9 万个，截至 2020 年底，全国新开工改造老旧小区 4.03 万 个，新开工率达 102.49%；而 2021 年旧改势头不减，全年计划新开工改造小区数量 5.3 万个，同比增长 35.90%； 截至 2021 年底，全国新开工老旧小区改造共 5.56 万个，连续两年超过既定目标。目前部分省份已经下发了 2022 年计划旧改数量，考虑到开工到完工之间半年到一年的时滞性以及“十四五”整体目标的完成压力，预计大部 分省份 2022 年旧改目标仍高于 2021 年，老旧小区改造仍然处于加速过程中。

二、模式更新参与资金多元化，机制健全落地效率逐渐提高

2.1 旧改项目落地程序复杂，涉及环节众多老旧小区改造涉及责任主体众多，工作链条较长。根据各地实践情况总结，老旧小区改造项目实施流程从 前至后基本包含项目动员、前期准备、项目申报、建设准备、改造实施、竣工验收、运营管理、项目审计、考 核评价 9 个大阶段，涉及责任主体包含县区级政府及部门、街道及政府、社区及业主委员会、实施主体以及上 级主管部门，各个阶段不同责任主体的工作内容有所不同，有超过 21 个更微观的工作内容需要上下级部门沟通 协作，以此保证项目的顺利进行。而从时间上来看，老旧小区改造从项目动员到考核评价需要经历 12-18 个月 左右，其中建设时长根据改造内容的不同则需要 5-8 个月，相较于传统普通改造项目，老旧小区改造时间更长。